Comprar un departamento para alquilar es una excelente forma de obtener ingresos en bienes raíces. Hoy en día, muchas personas prefieren alquilar una propiedad por diferentes razones como por ejemplo independizarse de casa de sus padres, estudiantes universitarios, parejas recién conformadas, familias pequeñas y personas en tránsito.
Entonces, viendo que la oportunidad para alquilar existe, ¿cómo comprar un departamento para alquilar? ¡En el siguiente artículo te mostramos los pasos!
Beneficios de invertir en departamentos
Antes de profundizar en el proceso de inversión, primero debemos responder la siguiente pregunta: ¿invertir en bienes raíces es una buena idea? La respuesta es un rotundo sí. Cuando se hace responsablemente, comprar una propiedad como un departamento para alquilar puede ser una estrategia de inversión inmobiliaria altamente rentable.
A continuación, te enseñamos los principales beneficios de invertir en departamentos:
- La rentabilidad de tener invertido tu dinero en una propiedad es mayor que lo que se obtiene en el banco. Te invito a que lo compruebes tú mismo con el siguiente ejemplo. Imagina que tienes 150 mil soles en efectivo y lo pones en el banco a una tasa de interés del 2% anual, eso significa que vas a recibir 3,000 soles de intereses en todo 1 año. Por otro lado, esa misma cantidad de dinero invertida en un departamento, te permitirá obtener un alquiler mensual de aprox 1,200 soles, al año significa 14,400 Soles, que es aproximadamente 5 veces lo que obtendrías en el banco.
- Las propiedades suben su valor en el tiempo, a eso se le llama plusvalía. Si intentas vender tu propiedad en el futuro, verás que vale más, ese dato es histórico en todo el mundo. La razón es simple, los materiales, la mano de obra y el terreno donde se construyó tu propiedad siempre cuesta más en el tiempo producto de la inflación y la escasez. Por lo tanto los departamentos que se vendan en el futuro siempre van a costar más de lo que cuestan hoy, siendo así, cuando intentes vender tu departamento, esos precios más altos serán tu línea base para vender.
- No necesitas tener todo el dinero para la compra del departamento, si por ejemplo es tu primera propiedad los bancos sólo te pedirán el 10% del precio. El 90% lo irás pagando mensualmente al banco, y ese dinero saldrá del alquiler que estás cobrando.
- Los alquileres te dan un ingreso pasivo, es decir te permiten obtener un ingreso económico sin necesidad de trabajar en la operación diariamente, lo que te permite dedicarte a otras actividades.
- Los departamentos son relativamente fáciles de gestionar, puedes encargarte tú mismo de alquilarlo o puedes subcontratar los servicios de un agente inmobiliario, comúnmente llamado corredor.
- Por las razones anteriormente mencionadas, los departamentos son de las mejores opciones cuando de invertir y tener seguro tu dinero se trata.
Bien, ahora que ya conoces las ventajas, en la siguiente sección te mostramos los pasos para invertir en departamentos.
Pasos para comprar un departamento para alquilar
Si planeas comprar un departamento para alquilar, entonces seguramente tienes muchas preguntas en torno al proceso: ¿cómo se compra un departamento? ¿Qué factores debo tener en cuenta?, etc. Los siguientes pasos deben ser útiles para aclarar todos los aspectos de la inversión en departamentos.
1. Explora tus opciones de financiamiento
La compra de una propiedad inmobiliaria, como un departamento, implica un costo importante. Si no tienes el efectivo debes buscar la mejor alternativa para financiar tu compra. Lo más usual es tomar un préstamo de algún banco local. Las variables a analizar son:
- La tasa de interés es uno de los factores más importantes porque una tasa más alta implica un mayor pago de cuota mensual del préstamo. Lo ideal es que, en la medida de lo posible, el pago de cuota mensual no sobrepase el valor del alquiler mensual esperado, de esta manera no deberás poner dinero adicional y la propiedad se irá pagando íntegramente con el mismo alquiler.
- Tasa de interés fija o variable durante todo el plazo del préstamo. En economías volátiles es preferible que te asegures de que vas pagar cada mes el mismo monto. Asegúrate de que la cuota de interés sea fija en el tiempo. No obstante, una tasa fija en el tiempo puede representar un pago de cuota un poco más alto respecto de una tasa de interés variable pero te da la tranquilidad de exabruptos en el mercado.
- Bancos Sponsors o Bancos principales de un proyecto. Si estás comprando un departamento en planos suele ser más barato comprar con el banco que está financiado ese proyecto. Si lo haces con otro banco probablemente debas asumir el costo de una carta fianza desde que te desembolsan el préstamo hasta que el departamento se encuentre independizado.
2. Elige un lugar ideal para invertir en departamentos
El siguiente paso es elegir una ubicación. La ubicación ideal debe contar con una amplia gama de cualidades que conduzcan a inversiones rentables. Dependiendo del número de dormitorios que compremos y el enfoque que le queremos dar a nuestro negocio de alquiler, debemos analizar algunas variables.
Analicemos por ejemplo la inversión en un departamento de 3 dormitorios en una zona urbana. Debemos pensar en las variables que serán importantes para este potencial cliente que nos arrendará el departamento. No sería raro suponer que alguien interesado en rentar en un departamento de 3 dormitorios será una familia con hijos, con esa premisa los factores que podrían ser muy importantes a la hora de elegir un departamento son:
- Que el condominio donde se ubique el departamento sea una zona segura
- Que el departamento este cerca a un centro comercial, mercado o supermercado que les permita hacer las compras semanales
- Que tenga cerca colegios de los diferentes niveles de educación
- Que el condominio donde se encuentra el departamento tenga áreas comunes para sus hijos y para ellos mismos.
- Acceso cercano a diferentes sistemas de transporte
Por otro lado, es importante que sepas que puedes comprar departamentos nuevos o de segunda. Si no tienes un departamento es probable que un departamento nuevo sea tu mejor opción gracias a los subsidios que brinda el gobierno. Hay proyectos que tienen el Bono Verde por cumplir una serie de exigencias en ayuda del medio ambiente. También existe el Bono de Buen Pagador aplicable a quien no tiene vivienda.
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3. Realiza un análisis de propiedades de inversión
Después de limitar tu búsqueda a algunas opciones, debes ejecutar un análisis de propiedades de inversión para determinar cuál es la inversión más rentable. Un análisis exhaustivo toma en consideración todos los gastos relacionados con la compra y administración de un departamento y los compara con los ingresos por alquiler esperados.
Si esto equivale a una tasa de capitalización decente, un flujo de caja positivo y un buen rendimiento de efectivo, entonces la inversión puede considerarse viable.
4. Un profesional debe inspeccionar y tasar el departamento
En el caso de que compres un departamento de segunda debes asegurarte que el departamento haya tenido una inspección. Es esencial para garantizar que el departamento se encuentre en óptimas condiciones. En cuanto a la tasación, el prestador de la hipoteca suele solicitarla y su principal finalidad es comprobar si el precio de compra concuerda con el valor de tasación.
5. Alquila el departamento
Después de completar los pasos anteriores y finalizar el cierre, todo lo que queda es poner el departamento en alquiler. Estas son algunas de las mejores prácticas que debes seguir al alquilar tu departamento:
- Invierte en algunas mejoras para el hogar que pudieran ser valoradas por tu potencial arrendador siempre que pienses que gracias a esa inversión adicional puedes alquilar la propiedad más rápido o a un mejor precio. Por ejemplo, en un departamento orientado a una familia, puede ser importante tener la cocina, el microondas, el refrigerador y la lavadora ya instalados. Todo dependerá en última instancia de que es lo usual en la zona donde alquilas.
- Utiliza las redes sociales para comercializar tu propiedad de alquiler o contrata los servicios de un agente inmobiliario. Este último suele cobrar el equivalente a un mes del valor de alquiler del precio cerrado con tu cliente.
- Examina a tus posibles inquilinos cuidadosamente y solicita todos los documentos que pertenezcan a su historial laboral. Si contratas a un agente inmobiliario, exige que el se encargue de hacer estos filtros.
- Contrata a un abogado para que resuelva todos los detalles legales.Si contratas a un agente inmobiliario el se debe encargar de coordinar estas gestiones.
Ahora ya conoces el procedimiento para comprar un departamento y luego alquilarlo. Esta es una estrategia de inversión inmobiliaria simple que puedes implementar. Seguir todos los pasos que hemos descrito en este artículo debería hacer que el proceso sea aún más fácil y simplificado. ¡Esperamos que esta información te haya resultado interesante y útil!
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